В последнее время московские суды общей юрисдикции захлестнула волна исков от Департамента городского имущества (ДГИ) с требованием признать объектами незавершенного строительства здания, в которых, по мнению правительства Москвы, расположены "незаконные" апартаменты. Данная практика вызывает множество вопросов как с юридической, так и с практической точки зрения.
Суть проблемы: "Апартаменты-оборотни" и "тверческие" иски ДГИ
Иски ДГИ, по сути, направлены на борьбу с переоборудованием нежилых помещений в апартаменты, которые, формально, не являются жилыми помещениями и могут нарушать вид разрешенного использования земельного участка. Однако, вместо того, чтобы оспаривать законность переоборудования или использования помещений, ДГИ использует весьма нетрадиционный подход – требует признать всё здание объектом незавершенного строительства.
Типичная формулировка исковых требований выглядит следующим образом:
1. Признать здание с кадастровым номером *** по адресу: Москва, ***, объектом незавершенного строительства.
2. Запретить ***ФИО*** создавать (разделять) вновь созданные помещения в здании с кадастровым номером *** по адресу: Москва, ***, на отдельные помещения.
3. Запретить ***ФИО*** проводить техническую инвентаризацию вновь образованных помещений в здании с кадастровым номером *** по адресу: Москва, ***.
4. Запретить ***ФИО*** совершать сделки по отчуждению и передаче в пользование отдельных помещений в здании с кадастровым номером *** по адресу: Москва, ***.
5. Запретить онлайн-агрегатору объявлений о продаже недвижимости АО *** размещать на сайте (https://www.***) объявления о продаже помещений в здании с кадастровым номером ***, расположенном по адресу: Москва, ***.
Почему ДГИ выбрало такой странный путь?
Причина такого "творческого" подхода, скорее всего, кроется в невозможности признать объект самовольной постройкой. Апартаменты, как правило, расположены внутри существующих зданий, без незаконных пристроек или надстроек. Таким образом, классические инструменты борьбы с самостроем оказываются неприменимы.
Ключевые моменты, на которые стоит обратить внимание:
* Иски направлены против конечных покупателей и агрегаторов объявлений: Основной удар приходится на добросовестных приобретателей апартаментов и платформы, размещающие объявления о продаже.
* Требование признать все здание недостроем: Это вызывает серьезные вопросы, так как апартаменты могут занимать лишь часть здания, например, один этаж в многоэтажном нежилом здании. Признание всего здания недостроем затрагивает права всех собственников, включая владельцев офисов, парковочных мест и кладовых.
* Неясность с правовыми основаниями: Непонятно, на каких основаниях суды принимают к рассмотрению такие иски, которые, на первый взгляд, выглядят весьма сомнительно с юридической точки зрения.
Стратегия защиты: Как противостоять абсурдным искам ДГИ
В сложившейся ситуации, ответчикам необходимо выработать четкую стратегию защиты, включая, но не ограничиваясь, следующими элементами:
1. Привлечение всех собственников помещений к делу: Первым шагом должно стать ходатайство о привлечении к участию в деле всех собственников помещений в здании, включая владельцев парковочных мест и кладовых. Признание всего здания недостроем напрямую затрагивает их права и интересы.
2. Доказывание нежилого использования апартаментов: Важно доказать, что приобретенные апартаменты не используются для постоянного проживания. Это позволит избежать обвинений в нарушении разрешенного использования земельного участка. Например, можно предоставить договоры аренды, свидетельствующие о коммерческом использовании помещений.
3. Оспаривание необходимости получения разрешения на строительство: Следует доказать, что проведенные работы по перепланировке не требовали получения разрешения на строительство. Изменение конфигурации внутренних стен, перегородок и проемов является, по сути, перепланировкой, а не строительством или реконструкцией. Необходимо предоставить техническую документацию, подтверждающую, что изменения не затронули несущие конструкции здания.
4. Акцент на отсутствие детального регулирования перепланировки в нежилых зданиях: Важно подчеркнуть, что процесс перепланировки в нежилых зданиях практически не регулируется и не требует предварительного согласования с государственными органами. Сначала проводятся работы, затем вносятся изменения в БТИ и ЕГРН. Таким образом, "создание апартаментов" технически не отличается от любой другой перепланировки в нежилом здании.
5. Указание на наличие других законных способов воздействия: Необходимо подчеркнуть, что у ДГИ и правительства Москвы есть множество других правовых инструментов для приведения фактического использования земельного участка в соответствие с разрешенным. Например, можно использовать механизмы изменения вида разрешенного использования земельного участка (ВРИ) или взыскания неосновательного обогащения. Выбор столь нетрадиционного и сомнительного с юридической точки зрения подхода вызывает вопросы.
Итак, ситуация с "апартаментами-оборотнями" требует комплексного решения, учитывающего интересы всех сторон. Использование нетрадиционных судебных исков, направленных на признание всего здания недостроем, создает неопределенность и нарушает права добросовестных приобретателей недвижимости. Необходимо разработать четкие и прозрачные правила регулирования рынка апартаментов, которые позволят избежать подобных ситуаций в будущем. В текущей ситуации, ключевым фактором успеха является активная и грамотная защита прав собственников, основанная на анализе законодательства и судебной практики.
Адвокат Хоменко Иван Васильевич
