Самовольной постройкой признается здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные:
1) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
2) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта;
3) без получения на это необходимых в силу закона согласований и разрешений;
4) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Для квалификации объекта в качестве самовольной постройки учитываются разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений, градостроительные и строительные нормы и правила, установленные на дату начала возведения или создания самовольной постройки и действительные на дату обнаружения самовольной постройки.
Судебная практика.
Суды разъяснили, какие объекты следует относить к самовольным постройкам, а на которые правила ст. 222 ГК РФ не распространяются. Так, действие ст. 222 ГК РФ распространяется на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, если в результате такой реконструкции создается новый объект. Созданием нового объекта в частности признается изменение индивидуализирующих недвижимое имущество признаков (высоты, площади, этажности и т.п.). При этом положения ст. 222 ГК РФ не действуют в отношении самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых новый объект недвижимости не возникает.
Закон уточняет, что не может быть признан самовольной постройкой объект недвижимости, возведенный или созданный с нарушением установленных ограничений использования земельного участка, при условии, что собственник такого объекта недвижимости был добросовестным, т.е. не знал и не мог знать о данных ограничениях в отношении принадлежащего ему земельного участка.
Судебная практика.
Объекты, расположенные в том числе в охранных зонах газопроводов, не могут считаться самовольными и не подлежат сносу, если сведения о расположении таких охранных зон не являются общедоступными и не были известны владельцу соответствующих строений (например, информация об охранной зоне газопровода не содержится в Едином государственном реестре недвижимости, государственном акте на землю, градостроительном плане земельного участка, либо в иных источниках).
По общему правилу, право собственности на самовольную постройку не возникает и лицо, построившее ее, не вправе распоряжаться такой постройкой и использовать ее.
Закон предусмотрел два варианта последствий самовольного строительства: самовольную постройку нужно снести или привести в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом. Данные действия возлагаются либо на лицо, осуществившее самовольную постройку, либо (при отсутствии сведений о нем) на лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании, во временном владении и пользовании которого находится земельный участок, на котором находится самовольная постройка.
В исключительных случаях самовольная постройка может быть приобретена в собственность в судебном порядке, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, лицом, являющимся собственником, пожизненным наследуемом владельцем, постоянным (бессрочным) пользователем земельного участка, на котором расположена самовольная постройка.
Судебная практика.
Суды уточняют, что право собственности на самовольную постройку может приобрести и арендатор земельного участка, предоставленного для строительства объекта недвижимости, если такой объект был возведен хотя и без необходимых разрешений, но в отсутствии существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил при условии, что его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Для приобретения права собственности на самовольную постройку необходимо соблюдение следующих условий:
- лицо, осуществившее постройку, должно обладать правами на земельный участок, разрешающими строительство на нем такой постройки;
- на день обращения в суд постройка должна соответствовать параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
- сохранение постройки не должно приводить к нарушению прав и законных интересов третьих лиц или создавать угрозу жизни и здоровью граждан.
Если суд вынесет решение в пользу сохранения самовольной постройки и передачи ее в собственность владельца земельного участка, на котором она расположена, данное лицо обязано возместить субъекту, построившему постройку все расходы, связанные с ее строительством, с зачетом расходов, которые необходимо произвести для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.
Пункт 4 ст. 222 ГК РФ устанавливает случаи, когда решение о сносе или о приведении самовольной постройки в соответствии с установленными правилами вправе принимать органы местного самоуправления.
В любом случае органы местного самоуправления не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении:
1) объекта, построенного на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме случаев, если сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан;
2) объекта, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом;
3) объекта, в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки;
4) многоквартирного дома, жилого дома или садового дома;
5) объекты, относящиеся к имуществу религиозного назначения, а также предназначенные для обслуживания имущества религиозного назначения и (или) образующие с ним единый монастырский, храмовый или иной культовый комплекс;
6) жилых домов и жилых строений, созданных до 1 января 2019 г. на дачных и садовых земельных участках; созданных на земельном участке до дня вступления в силу Земельного кодекса РФ в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок;
7) здания, сооружения или другого строения, созданных до 14 мая 1998 г., в связи с отсутствием разрешения на строительство.
Судебная практика.
Если самовольная постройка зарегистрирована как недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимого имущества, наличие такой регистрации не препятствует предъявлению требования о сносе самовольной постройки.
В случае удовлетворения требования суд в мотивировочной части решения указывает основания признания постройки самовольной. Основанием для сноса самовольной постройки, когда невозможно признать на нее право собственности, является наличие допущенных при возведении самовольной постройки существенных и неустранимых нарушений градостроительных и строительных норм и правил. Суды расценивают как существенные такие неустранимые нарушения строительных норм и правил, последствием которых может стать уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью гражданина, повреждение или уничтожение имущества третьих лиц.
В случае вынесения судебного решения о сносе самовольной постройки, при наличии ходатайства истца, суд может определить конкретный срок для исполнения решения о сносе. Если решение суда не будет исполнено в течение установленного срока истцу предоставляется право совершить действия по сносу самовольной постройки самостоятельно с возложением на ответчика необходимых расходов, связанных с исполнения судебного решения.
Для получения подробных консультаций по вопросам легализации самостроя обращайтесь к юристам и адвокатам нашего бюро по телефонам:
